因图: What went wrong?

上周,Intu与放贷人进行紧缩谈判失败后,上台执政。购物中心老板在冠状病毒大流行之前一直在挣扎,负债累累,股票价值下跌。 《零售公报》找出所有问题出在哪里。

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因图 自由国际 唐纳德·戈登爵士
因图 was founded in 1980 by South African - British businessman 唐纳德·戈登爵士.

简短的时间表

1980: 因图由南非-南非商人Donald Gordon爵士创立,是一家房地产投资信托公司,主要致力于购物中心的管理和开发。它最初称为跨大西洋保险控股公司。

1982: 跨大西洋保险控股收购了购物中心开发商Capital的29%权益&县通过股份发行的方式。

1985: 跨大西洋保险控股公开发售并收购了Capital的控股权&县仍为上市公司。

1987: 跨大西洋保险控股在卢森堡证券交易所上市。

1992: 跨大西洋保险控股公司与资本合并&县,确保自己在伦敦证券交易所上市。

1996: 跨大西洋保险控股公司更名为自由国际。

2000: 自由国际集团购买了首都购物中心其余25%的股份。

2005: 自由国际作为与M的合资企业的一部分购买了曼彻斯特Arndale&G房地产。它揭露了第一阶段的“northern extension”,十月份被称为交换法院。交换法院精选世界’最大的Next商店。

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因图于2005年与M合资收购曼彻斯特Arndale&G Real Estate.

2006: 自由国际宣布曼彻斯特阿恩代尔的第二阶段’的扩展名是4月,称为新加农街。 9月,中心的第三阶段也是最后阶段’的北延线开放。扩建后,曼彻斯特阿恩代尔从140万平方英尺增加到 180万平方英尺.

2007: 自由国际宣布将其转换为房地产投资信托(REIT)。

2009: 因图收购了加的夫购物中心St 大卫 ’s Dewi Sant,这是与投资公司Land Securities建立合资伙伴关系的一部分。

2010: 自由国际分拆资本&Counties Properties,并将其更名为Capital Shopping Centers Group(CSC)。

2011: CSC购买了英国’皮尔集团(The Peel Group)当时在曼彻斯特的第三大购物中心和休闲中心特拉福德中心。这笔交易包括以7亿英镑的价格收购皮尔集团董事长约翰•惠特克(Chen 20%)的CSC股份。该交易当时对特拉福德中心的估值为16.5亿英镑。

2011(续’d): CSC收购了Westfield集团’在诺丁汉的Westfield Broadmarsh拥有75%的股份。

2012: 惠特克接管特拉福德后继续购买CSC的股份,并成为CSC’第一大股东,持股比例为24.63%。他最终成为Intu’s deputy chairman.

2013: CSC投资了2500万英镑以更名并更名为Intu。它还将其购物中心中的12个重命名为合并面向消费者的品牌。引入了橙色和黑色的品牌标识以及鸟形徽标。

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因图 rebranded in 2013.

2013(续’d): Intu launched the UK’的第一个在线购物中心,并将所有购物中心工作人员的内部资源外包给设施管理公司Bilfinger Europa。 因图还与Bilfinger Europa合资成立了一家内部中心管理公司Intu Retail Services。这样一来,该公司便在其中心引入了免费的WiFi,并鼓励更多的购物者前往其中心。

2013(续’d): 因图购买了米尔顿凯恩斯盛夏广场的50%–现在,Intu Milton Keynes– from 法律&总价为2.505亿英镑。在西班牙,Intu以1.62亿欧元的价格收购了阿斯图里亚斯的Parque Principado购物中心,这是与资产管理公司加拿大退休金计划投资委员会(CPPIB)联合合作的一部分。

2014: 因图以8.678亿英镑的价格收购了Merry 你好 ll Center(现为Intu Merry 你好 ll)和Westfield Derby(现为Intu Derby)。

2015: 因图 Puerto Venecia在西班牙证券交易所上市。 因图还发布了一个应用程序,可以根据客户在购物中心中的位置向他们发送报价,并使用户可以在建筑物的数字地图上看到自己,计划路线并观察当前正在提供交易的零售商。

2016: 因图从Legal手中收购了Merry 你好 ll Estate剩余的50%&总价4.1亿英镑。 因图还以5.3亿欧元的价格收购了西班牙马德里的Xanadú购物中心。同时,Intu Asturias在西班牙证券交易所上市。

2016(续’d): 因图交换了以1.779亿英镑的价格将其在Intu Bromley中63.5%的股份出售给阿拉斯加永久基金公司的合同。

2017: 因图董事长Patrick Burgess在公司发布了强劲的全年业绩后辞职。自2015年以来一直在Intu工作的非执行董事John Strachan取代了他.Intu还同意购物中心竞争对手Hammerson以34亿英镑的价格提出收购提议。这首先需要股东的批准。

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In 2017, 因图 agreed to a takeover by 哈默森 for £3.4bn. It eventually failed.

2018: 法国房地产巨头Klépierre与Hammerson达成了49亿英镑的收购要约,促使其放弃了Intu的收购提议。同时,Peel Group,Olayan Group和Brookfield 属性提出以28亿英镑收购Intu的要约,但后来他们撤回了要约。

2018(续’d): 因图宣布计划斥资7500万英镑对其Trafford购物中心进行改造,以扩大和重新设计其Barton Square地区。 因图表示该项目将在2020年完成.Intu首席执行官David Fischel还宣布将在2019年卸任。他自2001年以来一直担任Intu的掌舵人,自1985年以来一直在公司任职。

2019: 因图任命马修·罗伯茨(Matthew Roberts)为新任首席执行官,以取代4月卸任的菲舍尔。 因图还任命罗伯特·艾伦(Robert Allen)为其首席财务官,以取代曾担任临时首席财务官的芭芭拉·吉布斯(Barbara Gibbes)。

2019(续’d): 因图正在洽谈出售三个西班牙购物中心的交易:萨拉戈萨的Venecia港,奥维耶多的Intu Asturias和马德里的Intu Xanadu。它在年底以2.377亿欧元的价格出售了其在萨拉戈萨资产中的股份,净收益约为1.15亿欧元。

2019年6月: 在阿卡迪亚期间’在6月举行的CVA提案债权人会议上,该公司正在寻求75%的债权人的支持以避免管理,其第二大房东Intu反对其救援计划。 因图当时在英国拥有35个Arcadia商店,其中Topshop占70%。

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因图 opposed Arcadia’的2019年CVA提案。

2019年6月(续)’d): 当年阿卡迪亚’的CVA已获得批准,Intu也将成为Monsoon Accessorize CVA的最大受害者。季风当时在Intu的中心拥有19家商店,其中四家由于面临50%以上的租金削减而其他六家将减少三分之一以上的租金。

2019年7月: 由于CVA浪潮导致租金收入下降,Intu试图降低总公司成本。同时,结果显示租金收入从2017年的4.6亿英镑下降至2018年的4.505亿英镑,而入住率则从97%下降至96%。

2019年8月: 因图在其位于埃塞克斯(Essex)的湖滨中心发布了耗资7200万英镑的扩建工程。英图(Intu)表示,这22.5万平方英尺的扩建工程预计将使英图湖畔(Intu 湖边)每年2000万的人流量增加200万以上。

2019年9月: 因图与房地产巨头Hammerson,British Land和Grosvenor一同承诺,作为气候变化承诺的一部分,到2050年实现净零碳房地产投资组合,该承诺由总共23家零售和商业房地产公司签署。

2019年11月: 因图以4000万英镑的价格将Sprucefield Retail Park卖给了NewRiver。 因图还在普华永道起草了有关资产负债表重组的建议。

2020年1月: 因图出售了其Oviedo资产,筹集了约8,500万欧元。 因图还确认了计划,要求投资者募集10亿英镑以筹集新股本,以寻求修复其资产负债表。

2020年2月: 因图表示,正在与香港零售物业投资者链接房地产投资信托进行谈判,以偿还其50亿英镑的债务。在确认讨论的第二天,在Link退出谈判后,Intu的股价下跌了27.1%。

2020年2月(续)’d): 因图同意与贷方延长其信贷额度,条件是它可以筹集总计13亿英镑的股本。新的4.4亿英镑循环信贷额度将由其所有七家现有银行提供。它将替换其于2021年10月到期的6.6亿英镑的贷款。

2020年3月: 因图聘请了Fraser的前零售业务总监Sally Haskayne作为时尚合作伙伴关系负责人。赛马俱乐部前合伙人负责人布鲁斯·加德纳(Bruce Gardner)也被任命为领导与消费品品牌加强和建立新关系的负责人。与此同时,克里斯托弗·贝克(Christopher Baker)和尼克·朗德(Nick Round)从英图(Intu)的资产管理团队移任,分别担任生活方式合伙人主管和食品,饮料和休闲合伙人主管。詹姆斯·米勒(James Miller)被任命为分析和洞察力负责人。

2020年3月(续)’d): 因图取消了13亿英镑的紧急现金呼吁,因为没有足够的投资者支持该呼吁。该公司还有45亿英镑的债务。它警告称,如果它无法筹集更多资金,它可能会崩溃,此前该公司报告称其2019年亏损了20亿英镑。Intu的股票在一年内损失了近90%的价值,结果公告促使其股价下跌了25%。下降到刚好超过4p。

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因图’2020年的债务为47亿英镑。

2020年3月(续)’d): 随着3月末coronaviris危机的升级和封锁的到来,零售商推迟了租金支付。 因图警告称,它需要放贷人的一些豁免,否则它有可能在7月份违反其债务契约。 因图还表示,它将在2020年下半年将其租户的服务费削减22%,以期在大流行中向零售商提供支持。

2020年4月: 因图表示,它正在准备与不付房租和服务费的房客采取进一步行动。 因图表示,由于债券持有人草拟了控制资产的计划,最早可能在6月失去其一些关键零售资产。

2020年4月(续)’d): 律师事务所Clifford Chance和投资银行Moelis&公司被任命为债券持有人就Intu的一些中心担保的13亿英镑债务提供建议。埃塞克斯的湖畔,格拉斯哥的布雷黑德,赫特福德郡的沃特福德和诺丁汉的维多利亚中心正面临被捕的威胁。

2020年5月: 因图聘请David Hargrave为首席重组官兼非执行董事。沃达丰前人力资源主管詹姆斯·桑德斯(James Saunders)也加入了公司,成为Intu的新一职,担任首席官’的五年战略。

2020年5月(续’d): 因图寻求与债权人达成基于停顿的协议,因为它在Covid-19中断中苦苦挣扎,并在6月底警告违反契约。 因图 大都会中心贷方应任命有关其未来财务结构的顾问。 因图还草拟了计划,开始在全国14个中心逐步取消非必要零售店。

2020年6月: 因图警告说,如果与贷方的财务重组谈判失败,其购物中心可能会关闭,并把毕马威(KPMG)列为管理者。“contingency”。 因图表示,预计到2020年从租金和服务费中收取的金额将下降1.816亿英镑。Intu的等待中的毕马威(KPMG)管理员还寻求债券持有人提供1200万英镑的现金注入,作为潜在破产程序的一部分。

6月26日: 在与贷方进行紧缩谈判失败后,Intu进入了行政管理。它在伦敦证券交易所的股票被停牌,但英图表示,尽管其破产,但其17个购物中心分别由独立的运营公司持有,它们仍将继续交易。

6月28日: 有消息称,加拿大养老基金加拿大养老金计划投资委员会(CPPIB)没有’t agree to 因图’15个月的债务停滞不前,这促使它陷入了行政困境。 菲律宾国际电影节 还计划通过向其提供2.5亿英镑的贷款来控制特拉福德中心。

因图在英国拥有约3000名员工,同时在该国17个购物中心内的商店还有102,000名员工。


原因

因图拥有14个全资中心和3个合资企业,是英国最大的购物中心所有者。

但是今天’s climate it’像Intu这样的购物中心正在苦苦挣扎也就不足为奇了。由于高业务率,零售租户越来越多地投资于为客户提供的在线服务–还可以满足不断增长的在线购物需求。可能生存的商店是那些线下定位很强的商店。

同时,由于Covid-19大流行,政府决定暂时关闭非必要商店,这使在线玩家拥有了更加有利可图的商业模式。

It’争论是否将流行病归咎于Intu’死亡,但现在正在发生的事实表明它可能加速了Intu’s problems –尤其是考虑到零售租户宣布的CVA和行政管理激增的情况。

“Covid-19的影响加剧了影响英国零售的挑战”

诺丁汉商学院研究助理尼尔森·布莱克利(Nelson Blackley)认为,’死亡的原因在于它如何依靠零售租户不断增长的租金收入以及房地产投资组合的价值增长。

“许多英国知名零售商都采取了破产程序,例如CVA,并关闭了部分或全部实体店,” he told 零售公报。

“他们最大的一些租户‘anchor stores’如Debenhams,House of Fraser和Topshop的所有者Arcadia,都曾采取紧急重组措施,要求以较短的租赁期减少租金,这影响了购物中心房东的财务状况以及购物中心的入住率和客流量。”

Blackley补充说,这减少了对Intu零售空间的需求’的购物中心,这意味着其资产价值在2019年暴跌22%至66亿英镑,并在2020年继续如此。

多年来,Intu的问题因其积累了大量债务而变得更加严重。到2020年,该数字为47亿英镑。

租金收入也下降了,由于在线竞争,高业务费率和工资成本上涨,许多零售租户努力跟上租金支付的步伐。 因图在2019年的收入下降了近40%,税前亏损为20亿英镑。

“Intu’政府的管理正值零售商之所’付房租或倒闭”

Graystone Strategy的零售顾问Peter Scott说’政府的管理正值零售商之所’不能支付租金或由于封锁而倒闭,从而创造了无法在一夜之间填补的空置零售空间。

“Covid-19会让一切浮出水面,并暴露Intu的裂缝’s operating model,” he said.

“Intu需要研究如何通过活动,表演和临时商店来创建一个更具体验的环境。

“诸如韦斯特菲尔德(Westfield)这样的地方在考虑其整体购物组合并增加“展览”空间方面做得很好,例如,他们可以进行大型产品发布。”

商业救援专家福布斯·伯顿(Forbes Burton)董事总经理里克·史密斯(Rick Smith)补充说,Intu ’消亡归结为消费者支出下降的事实。他补充说,即使在大流行之前,这种趋势也迫使零售商关闭商店或申请破产程序。

此外,国家统计局发现,在线销售在5月份升至有记录以来的最高比例,而消费者则在锁定高峰时期呆在家里。他们占总支出的33.4%,而四月份为30.8%。

毫无疑问,这种大流行迫使消费者改变了购物习惯,在锁定期间,在线消费比例达到了新高。这很可能是Intu棺材的最后钉子’大流行之前的众多挑战。

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9条评论

  1. 我当地的Intu已将弗雷泽之家(House of Fraser)抛弃。在科维德之前荒芜了。那’一个问题。累了的锚’吸引顾客。

  2. 在我看来,INTU依靠自己的钱来建立自己的业务’因此没有承担更多的债务。然后尝试通过向旗舰店的房客收取不断上涨的租金来恢复。
    如我们所见,只有一个结果。
    我感到,所有工人和企业都因INTU失望而变得多余’s greed

  3. 两位分析家都忽略了Intu在已经处于低迷状态的Market中抢购数亿甚至是十亿个购物中心的事实。

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